IMÓVEL NA PLANTA

COMO FUNCIONA?

O imóvel na planta valoriza, em média, 10% a mais do que o imóvel pronto. 
O grande atrativo é a FACILIDADE DE PAGAMENTO.

Quem investe em imóvel na planta, irá se beneficiar com uma boa valorização a médio e longo prazo, mesmo para quem planeja repassar o imóvel na entrega das chaves. Para ter maior liquidez, deve-se escolher o empreendimento na região de maior potencial de valorização e uma construtora de credibilidade no mercado. 

Funciona assim: compra-se com preços especiais no lançamento e condições facilitadas de parcelamento durante a obra. 

VENDENDO O IMÓVEL NA ENTREGA DAS CHAVES:

Quem investir R$500.000,00 hoje, à vista, mantendo-se o atual cenário econômico, deverá receber R$165.000,00 líquidos em 36 meses. Terá uma rentabilidade de 33% (R$165.000,00 sobre R$500.000,00 investidos).

EXEMPLO:

A) Preço do imóvel na planta = R$500.000,00
B) Preço de venda do imóvel pronto dentro de 36 meses =R$665.000,00
Valorização de 11% ao ano = 33% no período de 3 anos.

Se o investidor decidir financiar a compra com a construtora e vender na entrega das chaves ou alugar, o lucro é certo: muitas construtoras exigem o pagamento de apenas 25% do valor total do imóvel durante a construção, aumentando significativamente o lucro sobre o capital investido.

Dependendo das condições, a parcela do financiamento de um imóvel não é muito diferente do valor do aluguel de um apartamento equivalente. Se o comprador for morar no imóvel, ele substituirá o valor do aluguel pelo valor da prestação. É como se estivesse pagando um aluguel, mas com a vantagem de ser proprietário do imóvel depois de alguns anos, dependendo do prazo do financiamento.

INVESTIMENTO

Para os investidores, as contas da compra do imóvel na planta também são positivas, mesmo realizando o financiamento do bem. É que o investidor paga menos da metade do imóvel durante a obra (normalmente de 20% a 40%). O restante ele pode financiar na entrega das chaves e aí poderá alugar o apartamento.

Com a renda proveniente do aluguel fica fácil pagar a parcela do financiamento (ou pelo menos a maior parte dela), também com a vantagem de ser proprietário do imóvel depois de alguns anos.

SEGURANÇA

No sistema de incorporação imobiliária a preço fechado, a construtora compra o terreno, desenvolve os projetos, registra nos órgãos competentes e lança o empreendimento com preço final e prazo de execução definidos.

Assim, o cliente tem a garantia de que o seu apartamento será entregue no prazo e dentro do valor contratado, sem surpresas durante a obra. O que é escrito em contrato é respeitado pela construtora.
Um conselho que qualquer especialista indica aos potenciais compradores de imóveis na planta é se certificar de que existe uma instituição bancária avalizando a construção.

Como os bancos parceiros passam a ter responsabilidade sobre a entrega dos bens, as instituições de crédito são muito criteriosas na avaliação do histórico das empresas de construção. Mensalmente um engenheiro contratado pelo banco faz vistorias na obra, atuando como uma espécie de auditor independente da empresa. Como representante do banco, ele acompanha o andamento da construção e observa se o cronograma da obra está de acordo com o que foi prometido aos clientes.

Toda a documentação relativa ao dia a dia do canteiro de obra tem que estar correta, pois também passa pelo crivo do engenheiro do banco. Tudo isso representa uma garantia a mais para o consumidor.

POSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO E CRÉDITO

Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam, a proximidade com um hospital e com um centro comercial.

Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas).

Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento.
Já a sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel.

Comprando um apartamento na planta ( lançamento ou pré-lançamento ) é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento familiar com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência.

Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu  financiamento. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além de saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento. OFGTS pode ser sacado na comora de imóveis até 750 mil.

Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI.  Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado.


Alguns corretores trabalham focados em venda de imóveis na planta e têm em sua carteira de imóveis empreendimentos de várias construtoras. A escolha deste profissional pode poupar muito tempo e o inconveniente de ter vários corretores disputando sua atenção.

Analisando os documentos essenciais da construtora (se ela não for conhecida):

O primeiro passo é verificar alguns documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato:

1- Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se há um Projeto de Incorporação aprovado e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

2- Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidráulica, elétrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também, órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos.

FECHANDO NEGÓCIO

Uma vez definidos a construtora e o imóvel chegou a hora de fechar o negócio.
O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda.
Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento.

Coloque, também, todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor. Atente para taxas que serão pagas, como ligações definitivas e de decoração. Elas geralmente são encaradas como uma surpresa, mas fazem parte do negócio.

Se a proposta for aceita pela construtora, é hora de formalizar o contrato. São estas as principais formas de pactuação do contrato com a construtora:

a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador,

b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros. É o procedimento das grandes construtoras.

c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do
contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da construtora,
É essencial que no contrato constem todos os dados da proposta de compra e, se possível, até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel.

Se você optar por financiar parte do valor do imóvel após a entrega das chaves, é fundamental que com pelo menos 3 meses de antecedência à entrega do imóvel você pesquise em seu banco e outros dois, qual oferece as melhores condições e consiga uma carta de crédito do banco escolhido.

Obs.: Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano. É Importante pesquisar!

Contrato assinado. Esta é a hora de comemorar!

É preciso segurar a ansiedade para esperar a entrega das chaves e planejar sua mudança com toda calma possível. Você realizou o sonho da casa própria e, provavelmente, fez um dos melhores investimentos de sua vida. Parabéns!