EM QUAL SITUAÇÃO EU PERCO O SINAL?

Esta dúvida tem gerado muita insegurança entre compradores e vendedores, quando na verdade o caráter irrevogável e irretratável  de um contrato particular de compra e venda visa, sobretudo, garantir às duas partes a seriedade do compromisso firmado.

Antes de mais nada precisamos avaliar o bem que está sendo negociado: um imóvel. A partir do momento em que vendedor e comprador assinam um recibo de sinal em princípio de pagamento, esse contrato particular é a confirmação de que existe um compromisso entre as partes que será finalizado no ato da escritura com o pagamento total do valor pretendido e acertado. O sinal ou arras, que geralmente, é de 10% do total, embora não tenha um valor mínimo específico, é confirmatório e pago antecipadamente a fim de que o mesmo imóvel não seja em hipótese alguma vendido para outrem. Estipula-se um prazo que varia entre 30, 60 ou 90 dias, prorrogáveis ou não, a fim de que o comprador complete o pagamento do imóvel e o mesmo seja passado para seu nome, através de escritura pública ou particular. Na assinatura da escritura, o valor pago antecipadamente no sinal deverá ser subtraído do total, devendo o comprador a diferença.

Dentro do prazo estipulado no contrato, o valor desta diferença deverá ser pago  por recursos próprios ou por financiamento bancário.

Em qual situação eu perco o sinal?

Se houver algum impeditivo para que este pagamento total se efetive, por parte do comprador, rompendo-se o prazo, é de direito do vendedor não devolver o sinal que foi pago. Pois, o compromisso foi firmado com total ciência das condições estabelecidas. Confiando na seriedade do compromisso firmado, o vendedor retirou seu imóvel de venda, privando-se de negociar com outros potenciais compradores; consequentemente, consumindo seu tempo desnecessariamente nesta negociação. Portanto, é direito seu ser indenizado com a retenção do valor do sinal.

Por sua vez, se for o vendedor o interessado em desistir do negócio, seja por qual motivo, deverá ele indenizar o comprador com o valor antecipadamente depositado em princípio de pagamento mais o equivalente; ou seja o dobro; pois, quebrou um compromisso formal, frustrando as expectativas do comprador, que vinha respeitando e cumprindo o acordo inicialmente feito.
O direito de arrependimento sem multa,  se prevalecesse nestes contratos, daria total insegurança a todos os negócios, pois  permitiria desistência em qualquer tempo de ambas as partes sem o menor prejuízo de nenhuma delas.

 O objetivo do sinal penitencial é justamente garantir a seriedade do compromisso. Não é punir nem oferecer uma ameaça aos envolvidos no negócio, mas sim, garantir que a venda será de fato concretizada e que o acordo será respeitado dentro dos prazos e condições pré-estabelecidas.
Por isso é perfeitamente legal que conste no contrato a renúncia ao direito de arrependimento, a partir da execução do princípio de pagamento; ou seja, uma vez efetivado o pagamento do sinal ou arras, o negócio se torna irrevogável e irretratável, segundo o que dita o Código Civil.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 

As arras sendo utilizadas como indenização, há de se considerar duas hipóteses: 

a) se o arrependimento vier da parte que deu as arras, perderá ela o valor integral dado como sinal; 

b) partindo o arrependimento da parte que as recebeu, poderá a parte que as pagou, exigir sua devolução integral, mais o equivalente, tudo devidamente atualizado monetariamente, acrescidos de juros e honorários advocatícios. 

Existem situações em que o comprador ao se considerar lesado, por não ter obtido êxito na liberação de seu financiamento, sem culpa, por motivos burocráticos bancários ou por força maior. Nesse caso a desistência não foi intencional. A análise do problema caberá ao bom senso dos envolvidos e se não se chegar a um acordo, terá que ser levar à Justiça, que examinará o teor do contrato e avaliará as circunstâncias da negociação. Se houver cláusula prevendo a devolução do sinal na íntegra, caso o financiamento não seja aprovado, o próprio contrato lhe garante o direito. Porém, esta cláusula não é usual.


COMO SE PREVINIR

A dúvida de quem recebe um sinal é  se pode ou não usar o valor.O receio é ter que devolvê-la em alguma hipótese.
Como vimos, no caso de desistência do vendedor, o mesmo terá que pagar o dobro do valor recebido; isso sim é um grande problema.
Mas , se for o comprador o interessado pela desitência, é ele quem perderá o valor pago.
Portanto, já que é seu direito como vendedor receber o sinal, cuide apenas de tirar antes de tudo, até mesmo antes de pagar a comissão imobiliária, as certidões pessoais e do imóvel. Uma vez  ciente de que nada pode comprometer, de sua parte, o sucesso da negociação, pode ficar tranquilo em usar o sinal para outra negociação ou qualquer outro fim.
Veja outros cuidados:

 1- o ideal é que os vendedores façam uma avaliação justa do imóvel com profissionais especializados para que não haja arrependimento do valor firmado para a venda;

2- o vendedor deve estar consciente da transparência da documentação pessoal e do imóvel, pois problemas nas certidões são impeditivos para a venda, principalmente se for financiada. Nesse caso, o vendedor deverá resolver dentro do prazo a questão ou terá que devolver o sinal em dobro.
3- no caso dos compradores, é necessário avaliar todas as condições do imóvel, como segurança do local, segurança da edificação e todos os itens desejáveis para que não se sintam insatisfeitos e se arrependam da compra; juntamente com as demais interessadas da família;

4- é preciso exigir a documentação do imóvel e as certidões do vendedor; antes de pagar o sinal.
É mais seguro pagar um sinal de reserva, simbólico, com o objetivo de reservar o imóvel enquanto o vendedor providencia as certidões dele. Uma vez estando tudo em ordem, aí sim se pode sinalizar com segurança, complementando o sinal de reserva;

5- é necessário que o comprador verifique antes de tudo suas condições de crédito imobiliário, pois se houver algum impeditivo no  financiamento, deve estar ciente de que perderá o sinal.

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