LUCRO IMOBILIÁRIO, COMO E QUANDO PAGAR?

A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946, extinta em 1966 e voltou em 1974, com algumas especificações.

A Lei estipulava tributação de 15% sobre o ganho de capital (lucro) na compra e venda de imóveis; imposto que deveria ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. 
A partir de 2016, as alíquotas variam de acordo com o valor do lucro. Acima de 5 milhões, a alíquota aumenta de 17,5% a 22,5%.

O lucro Imobiliário é a diferença entre o valor  pago pelo  imóvel e o obtido na venda do mesmo. Para efeito de cálculo, o valor referência é sempre o mesmo da  época em que o imóvel foi adquirido.  É um erro fazer alterações nos valores declarados no imposto de renda, baseando-se na possível ou suposta valorização do imóvel a cada ano. A lei não permite atualizações no valor do imóvel na declaração anual de renda. Só se permite declarar gastos comprovados com reformas, que podem ajudar na redução do ganho de capital líquido na hora da venda.

VEJA OS CASOS DE ISENÇÃO DE IMPOSTO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO:

1- Na venda de um imóvel, acima de 440 mil, quando o valor do mesmo for usado integralmente na compra de outro, existe o prazo máximo de 180 dias para aplicar o valor total da venda na compra de um novo imóvel residencial ( lei 11.196 de 2005). Se a compra do novo imóvel acontecer nesse prazo, não se pagará imposto. Vale ressaltar que a  lei também permite que se use todo o valor para comprar mais de um imóvel. O critério é que seja utilizado todo o valor.

 Hipótese: se uma pessoa vender um imóvel por 500 mil Reais e utilizar somente a metade para comprar outro, haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra.  

A Lei é clara, mas não afirma ser necessário comprar 100% do imóvel. Sendo assim, é possível usar o valor todo para adquirir uma parte de  imóvel proveniente de herança ou comprar 50% de um imóvel, cuja outra metade já lhe pertence.

Esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país.

A isenção é um benefício concedido apenas uma única vez a cada 5 anos. A regra tem a finalidade de impedir que investidores se beneficiem da compra e venda sem tributação. 

obs:  Caso outro imóvel tenha sido vendido nos últimos 5 anos,  o contribuinte deverá, sim, recolher imposto sobre o lucro imobiliário na venda do imóvel atual.

2- Se o  imóvel for vendido por  até R$440.000,00  não precisa recolher imposto. Este valor limite não é atualizado desde 1995 e já é considerado defasado; porém, é o limite válido para isenção.

Obs: mesmo se outros imóveis tiverem sido vendidos em menos de 5 anos, ou até mais de um imóvel no mesmo ano, porém a soma das vendas não ultrapassa 440 mil, o contribuinte estará isento.

3- Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto.

4- Na venda de imóvel de até R$ 35.000,00  não se paga imposto. O limite é mensal. Ou seja, uma pessoa pode vender um imóvel por mês na faixa de 35 mil e permanecer isento.

GANHO DE CAPITAL:

Deve ser feito o download do programa no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário.

Exemplo:

1-  Para imóveis adquiridos antes de 1988, o contribuinte pode deduzir 5% ao ano, por todo o tempo de sua propriedade até 1988.  Ex: se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil, terá 50 mil reais de lucro imobiliário, mas como o adquiriu em 1970, abate 5% por ano até 1988; ou seja, 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. 

2- Existem outros dois fatores de redução que  implicam em descontos para imóveis que não foram atualizados a partir de 1996.

3- Quanto a doações de imóveis, se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação, ele estará isento. Mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor, estará sujeito às regras.

4- Imóveis recebidos de herança, ao serem vendidos a terceiros, recolhem imposto sobre lucro imobiliário. Exceto no caso de recebimento de herança de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Esta é a única brecha para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital de imóveis recebidos como herança.

Como proceder com heranças?

Em geral, imóveis recebidos de herança podem gerar IR a pagar assim que a escritura for lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar a mordida do Leão, muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor que foi comprado pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa forma, não há ganho de capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o imóvel for finalmente vendido, a mordida do Leão poderá somar uma verdadeira bolada, já que um apartamento comprado pelo equivalente a 100 mil Reais, por exemplo, pode ser vendido décadas depois por 1 milhão de Reais.

Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar o valor do imóvel no momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido adquirido entre 1970 e 1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho de capital à razão de 5% ao ano. Embora a atualização do valor exija o pagamento antecipado do imposto pela trasmissão do bem aos herdeiros, ignorar a atualização irá causar mais perdas na hora de vender o imóvel, pois o imposto, sem o desconto de 5% ao ano, será avaliado pela real diferença entre os valores de aquisição e venda. Sendo assim, o imposto sobre o ganho de capital será bem maior.

5-  Declare todas as benfeitorias. A legislação tributária brasileira permite que os vendedores de imóveis paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos com reformas, por exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para reduzir a base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse direito, no entanto, o contribuinte precisa declarar todos os anos as quantias gastas e comprovar as despesas à Receita Federal.

As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ dos profissionais e empresas contratadas para a realização das reformas. Quem fez uma reforma no passado e esqueceu-se de informá-la poderá fazer a declaração retificadora do IR, mudando esses valores em todos os anos subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no formulário é de cinco anos.

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